Das Ende eines Traums

Für die einen Bausünde und Schandfleck, für die anderen städtisches Wahrzeichen und ein Stück Heimat: Kein Areal in Hannover ist so umstritten wie das Ihme-Zentrum. Jetzt ist ein großer Teil der teils maroden Immobilie an einen Investor aus Berlin versteigert worden. Ist das die erhoffte Chance für einen Neuanfang? Höchste Zeit, dieses einzigartige Projekt „Stadt in der Stadt“ einmal genauer zu betrachten. Begleiten Sie uns auf einer multimedialen Reise durch das Ihme-Zentrum.

Quadratmeter

Bewohner

Stockwerke

Sanierungsversuche

Die Versteigerung

1975 war das Ihme-Zentrum ein Vorzeigeprojekt. Dann zogen sich immer mehr Geschäfte zurück, es folgten lange Jahre des Leerstands und Verfalls der großen Gewerbeareale. Jetzt wurden 80 Prozent der Flächen an einen Investor aus Berlin meistbietend versteigert. Was passiert nun mit Hannovers größter Immobilie?

Nach einem ersten vergeblichen Versuch, Hannovers größte und umstrittenste Immobilie zu versteigern, wurde am Ende doch noch ein Käufer gefunden: Das Ihme-Zentrum ist für den Betrag von 16,5 Millionen Euro verkauft worden. Nach kurzer Beratung stimmte die Berliner Landesbank zu, die insolventen Gewerbeareale in die Hände der „Steglitzer Kreisel Berlin Grundstücks GmbH“ zu übergeben. Doch was geschieht nun mit dem riesigen Komplex?

 

 Während sich viele Hannoveraner, ob heimlich oder ganz offen, den Abriss des „Schandflecks“ wünschen, sind die Gebäude für andere ein Stück liebgewonnene Heimat. Und während die Gewerbeflächen komplett leerstehen und zusehends verfallen, leben in den Wohnungen noch immer rund 2400 Menschen. Leerstand der Wohnungen: Fehlanzeige. Angesichts solcher Kontraste lohnt ein genauerer Blick auf die Immobilie, die wie keine andere in Hannover für Gesprächsstoff sorgt.

Die Wohnungen

Wie lebt es sich in einer Ruine? Ein Besuch bei den Bewohnern des Ihme-Zentrums.

Im Ihme-Zentrum befinden sich 860 Wohnungen. Der weitaus überwiegende Teil sind Eigentumswohnungen, vielfach mit großartigem Blick über die Stadt und in die Grünanlagen, fast alle sind an der Südostseite des Zentrums und damit über der Ihme platziert. Im Gebäude Ihmeplatz 1, das eigentlich als Finanzamt konzipiert war und deshalb viele Mini-Appartments beherbergt, befinden sich etwa 100 Wohnungen, die ebenfalls bei der Zwangsversteigerung verkauft wurden. Allerdings nicht einzeln, sondern im Paket mit fast 100 weiteren Wohnungen im Ihme-Zentrum.

 

Wert der Wohnungen: Gut 6,5 Millionen Euro waren ursprünglich für die Zwangsversteigerung der knapp 200 Wohnungen ermittelt worden. Die Einzelwerte liegen zwischen 6100 und 79 400 Euro.

Die Bewohner

Teil 1: Die Zugezogenen

Die Parkgarage

Das Ihme-Zentrum bot einst Parkplätze für rund 2300 Autos. Übrig geblieben ist der trostlose Anblick einer riesigen Baustelle.

Heute würde man bei einem Neubau ebenerdig Geschäfte ansiedeln und für Treffpunkte sorgen. Doch das Ihme-Zentrum ist anders gebaut: Zu ebener Erde befinden sich vor allem Parkplätze, das Stadtleben sollte sich auf der eigenen Ebene in der ersten Etage abspielen. Die Investoren wollten das ändern und ebenerdig große Handelsbereiche anlegen – bis ihnen in der Finanzkrise das Geld ausging.

 

 Jetzt ist etwa die Hälfte des Parkareals saniert. Der Rest ist eine triste Ödnis aus Betonstelen und Bretterwänden.

Der Wert der Parkgarage: Der Verkehrswert des teilsanierten Parkdecks wird von Gutachtern nur noch auf 2,7 Millionen Euro taxiert.

Handel

Bretterwände statt Shoppingparadies: Die Geschäftsbereiche sind seit Jahren komplett verlassen.

Einst lockte das Einkaufserlebnis bei Huma Kunden aus dem gesamten Großraum Hannover an, sonnabends gab es lange Schlangen. Allkauf und Saturn waren später Magneten im Ihme-Zentrum, dazu etliche kleine Geschäfte in der Einkaufspassage im ersten Obergeschoss. Doch schon nach dem Auslaufen der ersten, zehnjährigen Mietverträge von Handelsunternehmen wurde es immer schwieriger, die Kundschaft scheute den Weg über Rolltreppen und Brücken in das Zentrum. Heute wirkt die Passage gespenstisch:

 Die einstigen Geschäftsbereiche sind bis auf die rohen Betonstützen entkernt, Bauzäune und Bretterwände sperren die stillgelegte Baustelle provisorisch ab, nur Tauben bevölkern das trostlose Gebiet.

Der Wert der Handelsbereiche: Die Gewerbeareale im Erdgeschoss und die Einkaufspassage sind unter dem Begriff der Ihme-Arkaden zusammengefasst, der Verkehrswert ist auf 11,6 Millionen Euro beziffert.

Die Umgebung

Vom Glockseepark bis zum Küchengartenplatz: Rundherum hat die Stadt Millionen investiert.

Küchengartenplatz

2008 wurde die alte Fußgängerbrücke über Fösse- und Blumenauer Straße abgerissen, die als Zugang zum Obergeschoss im Ihme-Zentrum kaum noch genutzt wurde. Bis 2011 dauerte dann der Umbau des Küchengartenplatzes. Dass die Straßen im Nordwesten des Ihme-Zentrums fast die Ausmaße eines mittleren Autobahnkreuzes haben, hat sich dadurch zwar nicht geändert, immerhin wurde aber eine Abbiegespur reduziert und die gesamte Platzanlage vor dem Theater am Küchengarten verschönert. Kosten: 800 000 Euro.

Glockseepark

Das Projekt war wegen vieler Baumfällungen sehr umstritten – inzwischen ist aber am gegenüberliegenden Ufer ein Park entstanden, in dem sich Bewohner der Calenberger Neustadt und Lindens gerne sonnen – übrigens mit Blick aufs Ihme-Zentrum. 7,8 Millionen Euro haben allein die Hochwasserabgrabungen und die Anlage der Grünflächengestaltung gekostet, zuvor sind Altlasten im Untergrund entsorgt worden.

Schwarzer Bär

Zunächst war der Platz selbst neu gestaltet worden, was rund 180 000 Euro gekostet hat. Dann wurde die Brücke über die Ihme neu gebaut – wegen des Hochbahnsteigs hat das unterm Strich fünf Jahre gedauert und 8,7 Millionen Euro aus verschiedenen öffentlichen Quellen gekostet.

Gilde-Carrée

Auf dem Gelände der alten Lindener Brauerei zwischen Blumenauer und Stephanusstraße hat die Wohnungsbaugenossenschaft Ostland ein bundesweit beachtetes Wohnquartier mit 63 Reihenhäusern sowie mehrgeschossigen Wohn- und Verwaltungsgebäuden geschaffen. Von 2003 bis 2009 dauerte das Projekt und hat rund 40 Millionen Euro gekostet. In Hannover gilt es als der erste Versuch, urbanes Wohnen wieder für Familien attraktiv zu machen. Gemeinhin wird er als gelungen bezeichnet.

Investitionen auch im Ihme-Zentrum

Sowohl die Wohnungseigentümer als partiell auch die Gläubigerbank haben in den vergangenen Jahren in die Unterhaltung des Ihme-Zentrums investiert. Durch die Pleite der Gewerbeeinheiteneigentümer fehlt aber Liquidität in der Rücklage. Wie hoch der Sanierungsstau derzeit ist, war nicht zu erfahren.

So denkt Hannover

Das Ihme-Zentrum kennt jeder - nur die Meinungen über den Betonkoloss sind verschieden.

„Ich empfinde es als Schandfleck”

„Früher war es einmal eine schöne Einkaufsmöglichkeit, weil meine Arbeitsstätte auch dort liegt. Im Moment empfinde ich es eigentlich mehr als Schandfleck. Ich wünsche mir, dass jemand da einzieht, vielleicht große Firmen, um Linden attraktiver zu machen.”


 Doris Kaya (52)

„Ich habe als Kind da gespielt”

„Ich finde es eigentlich ganz schön. Ich bin hier aufgewachsen und habe als Kind da auch gespielt. Aber heute ist es nicht mehr so schön wie damals. Es ist ein bisschen verfallen.”


 Divian Hoffmann (26)

„Da passiert nichts”

„Es wird da viel drüber gesprochen und geschrieben aber letztendlich passiert da nichts. Vor ein paar Tagen stand wieder etwas in der Zeitung, dass es versteigert werden soll. Aber daran glauben tue ich nicht.”


Ali Karacan (47)

„Große Katastrophe!”

„Das Ihme-Zentrum ist jetzt eine große Katastrophe. Als es neu war, da war es schön. Wir wohnen in Ahlem und haben da immer eingekauft. Erdmann war da, und und und. Aber das ist ja von Jahr zu Jahr verfallen. Es ist traurig. ”


Margitta Römer (70)

Es war ein Ort der Begegnung

Evelyn aus Linden

Die Sicht der Stadt

Die Stadt muss sich gegen Vorwürfe wehren, das Ihme-Zentrum bereits aufgegeben zu haben. Oberbürgermeister Stefan Schostok sieht sich hingegen schlicht als Realist. Die HAZ hat vor dem ersten Versteigerungstermin (August 2014) mit ihm gesprochen.

Die Zwangsversteigerung wollte die Stadt immer vermeiden. Sind Ihre Bemühungen gescheitert?

Nein. Die Versteigerung war ein erwartbarer Termin. Wir haben die Entwicklung im Ihme-Zentrum in den vergangenen Monaten intensiv begleitet und warten gespannt darauf, was jetzt passiert.

Hat die Stadt wirklich alles getan? Die Opposition hat Ihnen im Frühjahr vorgeworfen, Sie hätten beim Thema Ihme-Zentrum kapituliert.

Wir kapitulieren nicht, wir haben eine ziemlich realistische Einschätzung davon, was sich im Ihme-Zentrum bewegen lässt. Die Vorstellung, dass die Stadt dort mal eben einen mittleren dreistelligen Millionenbetrag investiert, gehört nicht dazu. Das zu suggerieren würde eine fatale Wirkung zeigen und eher Spekulationsangebote auslösen, die wir für gefährlich halten. Wir stehen mit allen Beteiligten in engem Kontakt, und als bedeutender Mieter tragen wir zur wirtschaftlichen Stabilisierung im Ihme-Zentrum bei. Wir haben aber auch ein Interesse daran, dass sich das Umfeld unserer Büros dort nun bald verbessert.

Haben Sie keine Sorge, dass Investitions-Hasardeure zuschlagen und das Zentrum mit Rosinenpickerei weiter herunterwirtschaften?

Die Zwangsversteigerung wird zeigen, ob es ein konstruktives Investoreninteresse am Ihme-Zentrum gibt, das nicht nur auf Immobilienspekulation setzt. Das Ihme-Zentrum hat aber ausreichend Potenzial für eine positive Entwicklung. Wir setzen deshalb weiterhin auf ein konstruktives Investorenkonzept.

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Parkplätze

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Wohnraum

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Ladenfläche

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Büros

Die Bewohner

Teil 2: Die Ureinwohner

Der Stadtwerketurm und weitere Büros

In den 22 Stockwerken des Enercity-Turms wird Hannovers Stromversorgung verwaltet - doch über den Umzug wird bereits nachgedacht.

Das prominenteste Büroareal im Ihme-Zentrum ist der Stadtwerke-Turm. 22 Stockwerke hoch erstreckt er sich am Ihmeplatz, nicht nur das Dach ist sanierungsbedürftig. Das Unternehmen war einst selbst Eigentümer, hat die Immobilie aber verkauft, als man noch dachte, dass die Konzentration möglichst vieler Gebäudeteile bei den Investoren das Sanierungskonzept erleichtern würde. Kritiker monieren, mit dem Verkauf und der Selbstdegradierung zum Mieter habe das Unternehmen (und damit die Stadt, denn die ist Eigentümerin der Stadtwerke) eine wichtige Mitsprachemöglichkeit bei der Sanierung aufgegegeben.

Der Mietvertrag läuft bis 2020. Die Gläubigerbank würde den Vertrag gerne verlängern, weil ihr das die Suche nach Investoren vereinfachen würde. Die Stadtwerke schließen eine Verlängerung aus, solange es keinen Investor gibt, der erkennbar in das Gebäude investiert. Inzwischen beginnt das Unternehmen auch, sich mit Neubauplänen an anderem Ort zu beschäftigen – man mag nicht mehr so recht an einen Aufschwung im Ihme-Zentrum glauben.

Wert des Gebäudes: 16,2 Millionen Euro sind für die Zwangsversteigerung ermittelt worden.

Auch wenn der Stadtwerke-Turm das weithin sichtbare Symbol der Büros im Ihme-Zentrum ist – zur Insolvenzmasse gehören noch weitere Büroeinheiten.

 Unter dem Firmennamen OHW Management GmbH werden insbesondere die Bürogebäude entlang der Blumenauer Straße gelistet, in denen mehrere städtische Behörden der Sozialverwaltung untergebracht sind. Die Gebäude gelten als in Teilen bereits saniert, sodass der Investitionsbedarf nicht ganz so hoch ist.

Der Wert der anderen Büros: Die Gutachter bewerten die überwiegend im Nordbereich des Ihme-Zentrums angesiedelten Büros mit gut 12 Millionen Euro.

 

50 Millionen Euro sollte die Versteigerung ursprünglich bringen

  • Stadtwerke-Turm 33%
  • Weitere Büroflächen 24%
  • Geschäfte 24%
  • Wohnungen 13%
  • Parkgarage 6%

Heimliche Abrisspläne

Was bis heute kaum jemand weiß: 2005 ließ die Stadt Pläne für einen Abriss entwerfen.

Schon 2005, kurz vor seinem Amtsantritt als Oberbürgermeister, zweifelte Stephan Weil an der Zuverlässigkeit der Investoren im Ihme-Zentrum. Er beauftragte damals das Architekturbüro Hübotter+Stürken mit einer bislang unveröffentlichten Geheimstudie. Das Büro hatte zu Füßen des Ihme-Zentrums erfolgreich die Lindener Brauereibrache zum Wohngebiet Gilde-Carrée entwickelt, nun sollte das Team Lösungen zur Verkleinerung des Betonmonuments entwickeln für den Fall, dass die Investoren scheiterten. Tatsächlich: Knapp ein Jahr später verkaufte Investor Michael Engel das Großprojekt heimlich mit viel Gewinn an Tochtergesellschaften des US-Fonds Carlyle, die 2009 damit in die Insolvenz schlidderten und Hannover eine Dauerbaustelle hinterließen. Da aber war die Hübotter-Stürken-Studie längst in Vergessenheit geraten.

Die Idee von Tobias Hübotter und seinem Team war pfiffig. Zwar redet man in Hannover immer gern vom angeblich nötigen Abriss des Ihme-Zentrums, doch das geht schon allein deshalb nicht, weil Hunderte Privateigentümer dort Wohnungen besitzen, die auch als relativ attraktiv gelten. Wer trotzdem die Monumentalität reduzieren wolle, der müsse den Stadtwerke-Turm „flachlegen“, der das Areal zusammen mit dem Hochhaus Ihmeplatz 1 unzeitgemäß dominiert,  argumentieren Hübotter+Stürken. Anstelle der beiden Hochhäuser sehen die Entwürfe einen nur noch sechsgeschossigen, ellipsenförmig gerundeten Baukörper vor (siehe Bild). Die fehlenden Etagen wollten die Planer als einzelne Gebäudeblöcke auf das Basement entlang der Blumenauer Straße stellen. „Die kleinteiligere Struktur hätte dazu beigetragen, die Wohnqualität im Ihme-Zentrum zu heben, die Monumentalität abzubauen und die Erdgeschoss-Ebene nutzbar zu machen“, sagte Hübotter jüngst, als er die damalige Planung vor interessierten Architekten vorstellte. Anstelle der Einkaufspassage in der ersten Etage sahen die Planer Grünanlagen vor. Es sei „weder ein öffentlich oft diskutierer Totalabriss, noch eine reine Kosmetik“, sagt Gert Stürken noch heute über die damalige Planung des Büros. Sie erfordert aber viel Geld – denn irgendwer muss den Abriss und Neuaufbau der Büroflächen bezahlen.

Radikaler noch ist die These des Lindener Architekten Gerd Runge. Er argumentiert mit dem Grundübel des Ihme-Zentrums: „Das Gebäude ist ,too big to fail‘ und damit für die Stadt ähnlich systemrelevant wie die Banken für Deutschland“, sagt Runge. Deshalb werde es immer den Ruf nach öffentlicher Hilfe geben, sobald etwas schiefgehe. Möglichst sofort „und mit dem vollen Instrumentarium der Stadtentwicklung“ müsse Hannover sich daher an die Lösung der Probleme machen: Fördergeld von Bund und Land aufs Ihme-Zentrum konzentrieren und wie bei Stadtteilsanierungen in den achtziger Jahren Sanierungsziele definieren und umsetzen. „Nötig ist ein Portionieren des Eigentums“, sagt Runge. Wie mit einer großen Säge müssten Schneisen in den Koloss geschnitten und das Eigentum neu aufgeteilt werden. „Wenn dann in einem Komplex jemand Pleite geht, kommt es nicht gleich zur Großkrise.“
Allerdings ist es bislang nicht einmal gelungen, alle Einzeleigentümer dazu zu bewegen, die Teilungserklärung als Fundament des gemeinsamen Zusammenlebens im Gebäude zu erneuern, und bei der öffentlichen Hand sieht es derzeit auch nicht nach Geldsegen aus. Sowohl der Hübotter-Stürken-Plan als auch der von Gert Runge wird wohl  erstmal Zukunftsmusik bleiben.

Geschichte des Verfalls

Vom Vorzeigeprojekt zur Insolvenzmasse: Die wichtigsten Daten in der Historie des Ihme-Zentrums.

  • 1974/75: Das Ihme-Zentrum wird als „Stadt in der Stadt“ mit Wohnungen, Büros und Geschäften errichtet. Es gilt als eines der Vorzeigeprojekte für die neue Urbanität im Deutschland der siebziger Jahre. Das Projekt wird letztlich achtmal so groß wie ursprünglich geplant. Hannovers Stadtbaurat Hanns Adrian hatte stets vor der Monumentalität gewarnt. Er zog später mit seiner Frau dort ein und pflegte zu sagen, dies sei der einzige Ort der Stadt, von dem man das Ihme-Zentrum nicht sehen müsse.
  • 1995: Nach vielen kleinen Händlern gibt Allkauf auf, neben Saturn-Hansa einer der Kundenmagneten.
  • 1996: Die Großeigner WestLB und Nord/LB präsentieren Umbaupläne für die Gewerbeflächen. Sie scheitern an den komplizierten Besitzverhältnissen.
  • 1999: Großeigner und Stadtwerke starten einen erneuten Versuch, das Ihme-Zentrum zu revitalisieren. Mittlerweile stehen etwa 50 Prozent der Verkaufsfläche leer.
  • 2000: Investor Frank-Michael Engel aus Tutzing kauft die meisten Geschäftsflächen des Ihme-Zentrums auf.
  • Frühjahr 2001: Engel stellt ehrgeizige Umbaupläne vor. Die bis zu 70 Millionen Euro teuren Umbauten sollen ein Jahr später beginnen.
  • Herbst 2002: Saturn gibt seine Pläne für einen neuen Standort in der City bekannt. Engel sucht weiter nach gewerblichen Mietern.
  • 2003: Engel verkleinert sein Umbaukonzept. Der Investor plant zudem, städtische Einrichtungen und die Polizei ins Ihme-Zentrum zu holen.

 

  • 2005: Mit Schuh-Hess geht Anfang des Jahres der letzte größere gewerbliche Mieter.
  • Juli 2006: Engel verkauft seine Anteile an die amerikanische Carlyle Group. Diese lässt die Umbaumaßnahmen in leicht abgewandelter Form weiterführen.
  • Januar 2009: Carlyle ist in finanziellen Schwierigkeiten. Es kommt zum Baustopp, als Baufirmen nicht mehr bezahlt werden. Ein Großteil der Tiefgarage des Ihme-Zentrums wird aus Brandschutzgründen gesperrt.
  • 23.Februar 2009: Carlyle meldet für seine am Umbau des Ihme-Zentrums beteiligten Projektgesellschaften Insolvenz an.
  • März 2009: Die Landesbank Berlin (LBB) als Hauptgläubigerin, fünf Insolvenzverwalter und ein Institutszwangsverwalter übernehmen die Geschicke.
  • Ab 2011 beginnt die für die Trennung von Wohn- und Gewerbeeigentum notwendige Unterschriftensammlung bei den Wohnungsbesitzern.
  • August 2011: Die LBB stellt ihr Zukunftskonzept für das Ihme-Zentrum vor, nennt aber keine Zeitpläne, weil sie Investoren sucht.
  • August 2012 – 2014: Die erste Zwangsversteigerung wird anberaumt und wieder abgesagt, im August 2013 folgt der nächste Termin und wird auch wieder abgesagt: Angeblich gibt es Investoren.
  • Februar 2015: Beim zweiten Versteigerungstermin meldet sich ein Investor aus Berlin – und bekommt für 16,5 Millionen Euro den Zuschlag. Bislang ist unklar, welche Pläne die Berliner für den Gebäudekomplex haben.